La tokenización de inmuebles

En artículo dedicado a la tokenización comentábamos que todos los objetos y derechos que son posibles de comercialización y admitidos en derecho pueden tokenizarse, convirtiendo en tokens digitales los derechos de los activos con valor económico. Es un claro ejemplo de la existencia de dos realidades: el activo físico (el inmueble) y su representación digital (el token).

Sin embargo, ¿qué valor tiene un token? En su forma más simple, es un documento donde sólo aparece que el titular de dicho “documento” es propietario de, por ejemplo, un millón de “tokens”. En caso de conflicto que nos llevase a la vía jurisdiccional, se reconocería, dándole el tratamiento de un contrato privado, la titularidad de esos “tokens”. Pero sería también necesario probar qué representan realmente esos tokens, esto es, cual es el activo subyacente o el derecho sobre dicho activo.

Para facilitar ese reconocimiento, el archivo debe identificar claramente: la finca, su titularidad, el número de tokens en los que esta están divididos, además de los derechos y obligaciones que recaen sobre la misma y sobre el propio token. Estos datos deberán estar a disposición de todos los nodos de la red de blockchain. Si bien, los datos de la comercialización de cada uno de estos tokens, individualmente considerados, y los derechos y obligaciones que recaigan sobre los mismos, podrán mantenerse anonimizados en la medida en que no afecte al contenido de la cadena. La cadena de bloques debe garantizar que la información sea rápida, transparente, inmutable y segura. Además, para cumplir con la legislación en materia de protección de datos, los datos de terceros deberán ser anonimizados mediante su encriptación.

¿Qué aporta la tokenización de inmuebles respecto a la seguridad jurídica del tráfico tradicional?

La tokenización de inmuebles y la tecnología blockchain en este sector aporta (según los partidarios de su uso) un método más rápido y seguro de realizar transacciones sobre inmuebles u operaciones sobre los mismos. No aporta una novedad sobre lo que se puede hacer, sino un método “más efectivo”, diversificando el riesgo, eliminando barreras temporales y territoriales y reduciendo gastos administrativos.

No obstante, carece de la seguridad jurídica que nuestra legislación reconoce a este tipo de transacciones. Aunque la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, esta garantiza al propietario del inmueble y a los titulares que tienen derechos sobre el mismo, la publicidad registral de su título y su oponibilidad frente a terceros, así como favorece la posibilidad de ciertas operaciones para las que la inscripción es constitutiva.

Si la legislación igualase esta garantía su uso podría estandarizarse pero, hasta entonces, lo establecido en los Registros Públicos prevalece sobre el contenido del token siempre que afecte a terceros; y este, tendrá la validez de un contrato privado entre las partes.

El problema es que determinadas operaciones requieren su elevación a público y su inscripción en Registro como elemento constitutivo como, por ejemplo, la hipoteca. Por tanto, ¿tendrá validez o deberá elevarse a escritura pública el contrato privado? Debemos decantarnos por la segunda conforme a la legislación actual.

Por tanto, a mi parecer, la seguridad jurídica de la tokenización de inmuebles queda aún lejos y a la espera de la dirección del legislador y las resoluciones de los jueces y tribunales.

La tokenización de empresas inmobiliarias.

Como en cualquier otra empresa, la tokenización de las participaciones de una Sociedad no está admitida en nuestra legislación actual. Por tanto, esto solo será efectivo (al igual que cualquier contrato privado) en la medida en que se eleven a público posteriormente y que los Socios consientan la operación y sean informados de la misma como si de una operación de compraventa de participaciones o de ampliación de capital se tratase. Esto se debe a que la modificación de la estructura social de la empresa debe constar en escritura pública para “existir”.

Es cierto que la tecnología blockchain ofrece grandes oportunidades, pero, en la medida en que nuestro derecho no lo regule igualando su efectividad a los mecanismos tradicionales, en caso de conflicto, tendremos que acudir a mecanismos tradicional para poder ejercitar nuestro derecho. Al margen de esto, siempre que operemos a través de la tokenización, debemos: asegurarnos la existencia del activo subyacente, de su valor, y de contar con un correcto asesoramiento jurídico que elabore un contrato en el que aparezcan todos los elementos esenciales y la información necesaria para que se haga efectivo en caso de conflicto.